Vous envisagez d’acheter ou de vendre un appartement ? Ou peut-être une maison ? Dans une telle situation, l’un des éléments d’information les plus importants est la valeur réelle de votre propriété. Nous vous suggérons comment l’évaluer vous-même, quand vous devez vous adresser à un spécialiste et combien cela coûte.
Évaluation indépendante d’un appartement ou d’une maison
Quel que soit le type de transaction qui nous attend, nous pouvons facilement trouver sur les portails internet des annonces de propriétés comparables à celle que nous voulons vendre ou acheter. 
Il convient toutefois de garder à l’esprit que les prix qui y figurent sont les prix dits d’offre, qui sont généralement plus élevés que les prix de transaction, c’est-à-dire les prix effectivement obtenus lors de la vente.
Une autre option consiste à consulter les sites web liés à l’immobilier qui proposent des évaluations gratuites en ligne. Par exemple, rentier.io va estimer la valeur d’un appartement ou d’une maison sur la base d’informations relatives à la localisation du bien et à ses paramètres (on remplit un questionnaire dans lequel on précise, entre autres, le type de bâtiment, son année de construction, son état technique, le nombre de pièces…). L’évaluation est calculée sur la base des prix de l’offre dans la région, puis corrigée avec les prix des transactions à partir des données de la Banque nationale de France.
Évaluation par un expert immobilier
L’évaluation d’un bien par un évaluateur, connue sous le nom d’estimation, donne la valeur marchande du bien et la manière dont elle a été calculée.
L’évaluation du bien est effectuée par l’évaluateur sur la base de toutes les données nécessaires et disponibles contenues, entre autres, dans : les registres fonciers et hypothécaires, les plans locaux, les études de zonage municipales, les décisions relatives aux conditions d’aménagement du territoire et de zonage et les permis de construire, les listes tenues par les bureaux des impôts, etc.
L’évaluateur inspecte également le bien sur place. Il tient compte, par exemple, de l’emplacement du bien, du niveau de finition, de son équipement.
Méthode d’évaluation immobiliers
L’évaluateur peut effectuer une évaluation en utilisant différentes méthodes. Il détermine la valeur marchande du bien en utilisant l’approche comparative ou l’approche par le revenu. Si les conditions existantes ne le permettent pas, une approche mixte est utilisée. En utilisant la méthode du coût, la valeur de remplacement du bien est déterminée.
L’approche comparative consiste à déterminer la valeur du bien en partant du principe que cette valeur correspond aux prix obtenus pour des biens similaires qui ont été négociés sur le marché. Ces prix sont ajustés pour tenir compte des caractéristiques qui différencient les propriétés similaires de la propriété évaluée, et il est tenu compte de l’évolution des niveaux de prix dans le temps. L’approche comparative est utilisée si les prix et les caractéristiques des propriétés similaires à la propriété évaluée sont connus.- L’approche par le revenu repose sur l’hypothèse que l’acheteur paiera un prix pour le bien, dont le montant dépendra du revenu attendu du bien. Il est utilisé dans l’évaluation des biens immobiliers générant ou susceptibles de générer des revenus.
- L’approche par les coûts, en revanche, suppose que la valeur du bien est égale aux coûts qu’il faudrait engager pour le reproduire, moins la valeur de l’usure du bien.
Le choix de l’approche appropriée ainsi que de la méthode et de la technique d’évaluation est effectué par l’évaluateur. Il fournit son avis sur la valeur du bien au client par écrit et cet avis est valable pendant un an à compter de la date à laquelle il a été établi.
